国度税务总局关于公布〈房地产开辟企业贩卖自行开辟的房地产项目增值税征收办理暂行法子〉的通告》(国度税务总局通告2016年第18号)第四条和第五条的划定，房地产开辟企业普通征税人合用普通计税办法计税的，在计较贩卖额时应扣除响应的地盘价款，其计较公式以下：

　　贩卖额=(局部价款和价外用度-当期许可扣除的地盘价款)÷(1+11%)。(注：公式中的税率自2018年5月1日起改成10%。)

　　当期许可扣除的地盘价款=(当期贩卖房地产项目修建面积÷房地产项目可供贩卖修建面积)×付出的地盘价款。

　　房地产项目可供贩卖修建面积，是指房地产项目能够出卖的总修建面积开云电子，不包罗贩卖房地产项目时未零丁作价结算的配套大众设备的修建面积。

　　从上面的计较公式可知，房地产开辟企业普通征税人合用普通计税办法计税的，在计较贩卖额时扣除地盘价款是一项主要的内容，而计较扣除的地盘价款能否精确，终极会影响增值税的计较成果能否精确。因而，在实务中，计较扣除地盘价款时应留意以下三个方面的成绩：

　　在实践中，房地产开辟企业关于开辟的产物，普通来讲是用于对外贩卖的，但偶然也会把开辟的产物本人利用，大概用于抵债、对外投资等其他用处。那末，在计较扣除地盘价款时，自用的开辟产物和用于抵债、对外投资等其他用处的开辟产物的修建面积能否属于“房地产项目可供贩卖修建面积”的范围呢?

　　《国度税务总局关于地盘价款扣除工夫等增值税征管成绩的通告》(国度税务总局通告2016年第86号，以下简称国度税务总局通告2016年第86号文件)第五条划定，《国度税务总局关于公布〈房地产开辟企业贩卖自行开辟的房地产项目增值税征收办理暂行法子〉的通告》(国度税务总局通告2016年第18号)第五条中，“当期贩卖房地产项目修建面积”“房地产项目可供贩卖修建面积”，是指计容积率地上修建面积，不包罗公开车位修建面积。

　　按照上面的政筹谋定可知：“房地产项目可供贩卖修建面积”，是指计较容积率时地上总修建面积，不包罗公开修建物面积，也就是说，地上开辟的总修建面积去掉贩卖房地产项目时未零丁作价结算的配套大众设备的修建面积后的盈余修建面积，不管是用于对外贩卖，仍是自用大概用于抵债、对外投资等其他用处，其修建面积均属于“房地产项目可供贩卖修建面积”的范围。因而，在计较扣除地盘价款时应把自用大概用于抵债、对外投资等其他用处的开辟产物的修建面积计较在内。

　　案例：A公司系增值税普通征税人，合用普通计税办法计税，2024年2月获得一宗地盘利用权，并在该宗地盘上开辟了一处小区项目。开辟的总修建面积为28000平方米，此中，地上修建面积为25000平方米，这内里包罗23000平方米为室第，22000平方米用于对外出卖，1000平方米用于抵顶债权。别的2000平方米是临街门市房，A公司用于对外出租，把它作为投资性房地产办理;公开车位修建面积为3000平方米，用于对外出卖开云电竞。

　　按照国度税务总局通告2016年第86号文件划定，A公司应以地上修建面积25000平方米作为“房地产项目可供贩卖修建面积”。

　　根据国度税务总局通告2016年第86号文件的划定，贩卖公开车位不扣除地盘价款。但在实践中，房地产开辟企业在开辟地上修建物时，开辟的公开修建物不但只是公开车位，有的也在开辟用于消费运营的衡宇。那末，关于开辟的公开衡宇，其贩卖时能否扣除地盘价款呢?

　　实在，国度在出让地盘时，地盘价款的肯定是以空中上的地盘面积为计较地盘价钱根据的，至于要开辟的地上面积则不作为计较地盘价钱的根据。因而，在计较扣除地盘价款时只需计较地上修建物面积就可以够了;假使再对贩卖公开修建物时扣除地盘价款，那末，就属于反复扣除地盘价款了。

　　国度税务总局通告2016年第86号文件划定贩卖公开车位不扣除地盘价款，这只是枚举了一个常看法下修建物的例子而已。本质上，不但只是贩卖公开车位不扣除地盘价款，而是贩卖一切公开修建物均不扣除地盘价款。

　　在实践中，存在房地产开辟企业一次获得一宗较大的地盘分期停止开辟的情况。而这内里存在一个成绩开云电竞，即每期开辟的修建面积终究该当占据几地盘面积这不是报酬划定出来的，而应按平衡配比的准绳，计较出每期开辟的修建面积该当占据几地盘面积。关于这类情况，该怎样停止地盘价款的扣除?从现有国度出台的税收政策看暂无这方面的划定。因而，在实务中详细停止税务处置时，从标准性和公道性的角度思索，应以每期开辟的修建面积的比例折算出占据的地盘面积，再计较出响应的地盘价款，进而分期扣除地盘价款。计较扣除地盘价款的历程以下：

　　(2)计较分期开辟项目应占的地盘面积。分期开辟项目应占的地盘面积=(总地盘面积×分期开辟项目标修建面积)÷总修建面积。

　　(3)计较分期开辟项目所占地盘的地盘价款。分期开辟项目所占地盘的地盘价款=单元地盘价钱×分期开辟项目应占的地盘面积。

　　(4)计较当期许可扣除的地盘价款。当期许可扣除的地盘价款=(当期贩卖房地产项目修建面积÷该期房地产项目可供贩卖修建面积)×分期开辟项目所占地盘的地盘价款。

　　案例：B房地产开辟有限公司系增值税普通征税人，合用普通计税办法计税。2024年1月获得一宗60000平方米的地盘，付出地盘价款为120000000.00元。根据计划设想请求，总修建面积为85000平方米，分两期停止开辟，第一期开辟修建面积为50000平方米，完工工夫为2024年3月，完工工夫为2024年11月，2024年12月贩卖衡宇的修建面积为6000平方米;第二期开辟修建面积为35000平方米，方案于2025年5月完工。计较2024年12月贩卖衡宇时应扣除的地盘价款。计较历程以下：

　　(2)第一期开辟项目应占的地盘面积=(总地盘面积×第一期开辟项目标修建面积)÷总修建面积=(60000×50000)÷85000=35294.12(平方米)。

　　(3)第一期开辟项目所占地盘的地盘价款=单元地盘面积价钱×第一期开辟项目应占的地盘面积=2000×35294.12=70588240.00(元)。

　　(4)2024年12月贩卖衡宇许可扣除的地盘价款=(2024年12月贩卖衡宇的修建面积÷第一期房地产项目可供贩卖修建面积)×第一期开辟项目所占地盘的地盘价款=(6000÷50000)×70588240.00=8470588.80(元)。

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